Vermietete Wohnung oder vermietetes Haus verkaufen — ohne Eigenbedarfskündigung.
Eine vermietete Immobilie ist an Selbstnutzer kaum verkäuflich. Für mich als Bestandshalter ist das laufende Mietverhältnis kein Makel, sondern genau der Normalfall. Ihre Mieter bleiben, wo sie sind.
Warum vermietete Objekte schwerer verkäuflich sind
Wer eine Wohnung zum Selbstbezug sucht, scheidet als Käufer aus, sobald ein Mieter drin wohnt. Damit fällt die größte Käufergruppe weg — und übrig bleiben Kapitalanleger, die nicht nach Quadratmeterpreis rechnen, sondern nach Jahresmiete.
Das hat zwei Folgen. Erstens dauert die Vermarktung länger, weil der Interessentenkreis kleiner ist. Zweitens kommen Sie mit Portalpreisen nicht weiter: Die dort genannten Quadratmeterpreise beziehen sich auf frei verfügbare Objekte. Ihr Objekt wird über den Kaufpreisfaktor bewertet — das Vielfache der Jahresnettokaltmiete.
Dazu kommen Besichtigungstermine in bewohnten Wohnungen, auf die Ihre Mieter keine Lust haben und zu denen sie auch nicht unbegrenzt verpflichtet sind. Beim Direktverkauf entfällt das vollständig: keine Massenbesichtigung, kein Inserat, ein Termin.
Was ist Ihr vermietetes Objekt in Köln wert?
Bei einer vermieteten Immobilie zählt nicht der Quadratmeterpreis, sondern die Miete. Stellen Sie Ihre tatsächliche Nettokaltmiete ein — und den Faktor, den Sie für realistisch halten.
Voreingestellt für NRW: Grunderwerbsteuer 6,5 % plus Notar und Grundbuch rund 1,5 % — zusammen 8 %. Mit Maklercourtage wären es 11 bis 12 %. Bewirtschaftung meint nicht umlagefähige Kosten und Instandhaltungsrücklage, bezogen auf den Kaufpreis. Alle Werte sind änderbar.
Wie diese Rechnung zu lesen ist: Der Kaufpreis ergibt sich aus Ihren eigenen Angaben — Jahresnettokaltmiete mal Faktor. Welcher Faktor für Ihr Objekt angemessen ist, hängt von Zustand, Restnutzungsdauer, Mietverträgen und Lage ab. Der Vergleich darunter zeigt die Kosten beider Verkaufswege bei gleichem Kaufpreis; was ein Makler am Markt erzielt und was ich Ihnen biete, kann abweichen. Welcher Faktor bei Ihrem Objekt realistisch ist, sage ich Ihnen im persönlichen Gespräch.
Und was kommt davon bei Ihnen an?
Der Kaufpreis ist nicht das, was auf Ihrem Konto landet. Bei einer vermieteten Immobilie gehen Restschuld, eine mögliche Vorfälligkeitsentschädigung und — innerhalb der Zehnjahresfrist — die Spekulationssteuer ab. Der Rechner nutzt den Kaufpreis aus dem Faktor-Rechner oben.
Den genauen Betrag nennt Ihnen Ihre Bank auf Anfrage — schätzen Sie ihn nicht. Ob überhaupt etwas anfällt, klärt der Abschnitt direkt darunter.
Wann eine Vorfälligkeitsentschädigung anfällt — und wann nicht
· seit der Vollauszahlung zehn Jahre vergangen sind — dann greift das Sonderkündigungsrecht nach § 489 BGB mit sechs Monaten Frist
· der Käufer Ihr Darlehen übernimmt (Schuldübernahme)
· Sie das Darlehen per Pfandtausch auf ein anderes Objekt umschreiben
Wie hoch sie ausfällt, hängt fast ausschließlich von der Zinsentwicklung seit Vertragsabschluss ab.
Heute ist die Lage umgekehrt. Nach dem Zinssprung von 2022 liegt der Vertragszins vieler Eigentümer unter dem, was die Bank aktuell erzielt — wer 2020 oder 2021 zu rund 1 % abgeschlossen hat, verursacht der Bank bei vorzeitiger Rückzahlung typischerweise keinen Zinsschaden. Die Sorge vor einer hohen Vorfälligkeit ist in vielen Fällen also unbegründet — sie stammt aus einer Marktphase, die vorbei ist.
Trotzdem: Lassen Sie sich den Betrag von Ihrer Bank schriftlich nennen und prüfen Sie ihn. Banken rechnen die Entschädigung nach Erhebungen der Verbraucherzentralen häufig zu hoch; in etwa drei von zehn geprüften Fällen ergibt sich eine Differenz zu Ihren Gunsten. Die Verbraucherzentrale bietet diese Überprüfung gegen Gebühr an.
Anschaffungskosten inklusive der damaligen Kaufnebenkosten. Der Gebäudeanteil ist der Teil des Kaufpreises, der nicht auf den Grund und Boden entfällt — nur er wird abgeschrieben. 2 % jährlich gilt für Gebäude ab Baujahr 1925.
– –
Der Kern: Der steuerpflichtige Gewinn ist nicht „Verkaufspreis minus Kaufpreis“. Die AfA mindert die Anschaffungskosten — der Gewinn liegt um die gesamte kumulierte Abschreibung höher.
Grenzen dieser Rechnung: Überschlagsrechnung ohne Solidaritätszuschlag und Kirchensteuer, ohne Veräußerungskosten, ohne Sonderfälle wie die Drei-Objekt-Grenze, gewerblichen Grundstückshandel, nachträgliche Herstellungskosten oder Sonderabschreibungen. Sie ersetzt keine Steuerberatung — für die verbindliche Zahl fragen Sie Ihren Steuerberater. Die Zehnjahresfrist bemisst sich nach den Daten der notariellen Kaufverträge.
Warum Zinsen den Kaufpreis bestimmen — und nicht der Verkäufer
Wenn Ihnen ein Faktor genannt wird, der unter Ihren Erwartungen liegt, steckt dahinter meist keine Verhandlungstaktik, sondern eine Rechnung. Wer eine vermietete Immobilie kauft, finanziert sie in aller Regel — und die Miete muss den Kapitaldienst tragen.
| Zeitraum | Finanzierungszins | Selbsttragend vollfinanziert |
Selbsttragend bei 50 % Eigenkapital |
|---|---|---|---|
| 2020 / 2021 | unter 1,0 % Tief bei ca. 0,60 % |
23,6-fach | 36,5-fach |
| Feb. bis Okt. 2022 | 1,0 % → ca. 4,0 % stärkster Anstieg der Chart-Historie |
23,6 → 13,4-fach | 36,5 → 22,3-fach |
| September 2026 | 3,8 % – 4,3 % leicht steigend |
rund 13-fach | rund 22-fach |
Gerechnet mit 2 % Tilgung, 1 % Bewirtschaftung und 8 % Kaufnebenkosten (Grunderwerbsteuer NRW 6,5 % plus Notar und Grundbuch ca. 1,5 %, ohne Makler). Zinsen: baufi24.de, Dr. Klein und vergleich.de, Stand September 2026; historische Werte: hypochart.de; Preisrückgang seit 2022: Statistisches Bundesamt. „Selbsttragend“ meint die rechnerische Nulllinie, an der die Jahresmiete Kapitaldienst und Bewirtschaftung genau deckt — keine Preisempfehlung und keine Anlageberatung.
Was das für Sie heißt. Der Faktor ist nicht gefallen, weil Käufer gieriger geworden sind, sondern weil aus 3 % Kapitaldienst 6 % wurden. Wer seinen Preis noch an 2021 misst, vergleicht mit einem Zinsniveau, das es nicht mehr gibt.
Warum trotzdem 22 bis 28 gehandelt wird. Diese Marktspanne setzt viel Eigenkapital voraus — bei rund der Hälfte Eigenmitteln geht die Rechnung heute wieder auf. Wer dagegen weitgehend finanzieren muss, kommt auf deutlich niedrigere Faktoren. Genau deshalb sind die cashflow-orientierten Käufer aus dem Markt verschwunden, und genau deshalb dauern Verkäufe länger als früher.
Und der ehrliche Gegeneinwand: Umgekehrt gilt dasselbe — sinken die Zinsen wieder deutlich, steigen die tragfähigen Faktoren und damit die Preise. Nur passiert das gerade nicht: Die Zinsen stehen seit Monaten bei rund 4 % und zuletzt eher unter Aufwärtsdruck. Wer auf den nächsten Zinsschnitt wartet, wartet auf ein Ereignis mit offenem Datum — und zahlt in der Zwischenzeit weiter Instandhaltung, Verwaltung und gegebenenfalls eigene Zinsen. Ob sich das Warten lohnt, ist Ihre Entscheidung; ich sage Ihnen nur, worauf meine Zahl beruht.
Derselbe Faktor bedeutet nicht überall dasselbe
Was ein Objekt an Jahresmieten kostet, unterscheidet sich zwischen deutschen Märkten um mehr als das Vierfache. Wer seinen Preis an einer Zahl aus einem anderen Markt misst, liegt zwangsläufig daneben.
| Markt | Kaufpreisfaktor | Bruttomietrendite |
|---|---|---|
| München | 32 – 45-fach | 2,2 – 3,1 % |
| Frankfurt am Main | 26 – 35-fach | 2,9 – 3,8 % |
| Hamburg | 25 – 33-fach | 3,0 – 4,0 % |
| Berlin | 24 – 34-fach | 2,9 – 4,2 % |
| Stuttgart | 24 – 30-fach | 3,3 – 4,2 % |
| Köln und Düsseldorf | 22 – 28-fach | 3,6 – 4,5 % |
| Hannover, Nürnberg | 18 – 24-fach | 4,2 – 5,6 % |
| Leipzig | 17 – 25-fach | 4,0 – 5,9 % |
| Dresden | 16 – 22-fach | 4,5 – 6,3 % |
| Magdeburg, Halle | 12 – 19-fach | 5,3 – 8,3 % |
| Chemnitz | 10 – 15-fach | 6,7 – 10,0 % |
Quelle: renditerechner24.de, Stand April 2026. Der Kölner Wert deckt sich mit der unabhängigen Angabe von zinshaus.app für 2026. Angegeben sind Spannen für Wohn- und Mehrfamilienhäuser — Spitzenlagen erreichen den oberen Bereich, B-Lagen mit Sanierungsbedarf den unteren.
Warum die Spanne so weit ist. Hohe Faktoren bedeuten niedrige laufende Rendite — in München bringt eine Wohnung brutto gut 2 %, in Chemnitz bis zu 10 %. Käufer zahlen in den Metropolen trotzdem mehr, weil sie auf Wertsteigerung setzen statt auf Mietüberschuss. Umgekehrt verlangen strukturschwache Märkte einen Risikoabschlag für Leerstand und Abwanderung. Köln liegt mit 22 bis 28 im oberen Mittelfeld: solide Nachfrage, aber kein Münchner Preisniveau.
Und warum diese Zahlen keine Konstanten sind. Kaufpreisfaktoren sind Momentaufnahmen, keine Marktgesetze. Sie bewegen sich fortlaufend und hängen an zwei Größen:
• Der Zinslage. Je teurer die Finanzierung, desto weniger Jahresmieten trägt ein Objekt. Wie stark das wirkt, zeigt der Abschnitt über die Zinsmechanik: Der Sprung von 1 % auf 4 % hat den selbsttragenden Faktor bei gleicher Eigenkapitalquote nahezu halbiert.
• Der Nachfrage nach Investmentimmobilien. Wie viel Kapital gerade in Wohnimmobilien fließt statt in Anleihen, Aktien oder Gewerbe, entscheidet mit über das Preisniveau. Ziehen sich institutionelle Käufer zurück, sinken die Faktoren auch ohne Zinsänderung — strömt Kapital in den Markt, steigen sie.
Nehmen Sie die Tabelle deshalb als Größenordnung, nicht als Preisschild. Welcher Faktor für Ihr Objekt heute angemessen ist, hängt zusätzlich an Zustand, Restnutzungsdauer, Mietverträgen und Mikrolage — und an dem Tag, an dem Sie verkaufen.
Was Vermieter beim Verkauf regelmäßig übersehen
Sechs Punkte, die einen Verkauf verzögern oder Geld kosten — und die in keiner Portalanzeige stehen.
§ 577 BGB — Vorkaufsrecht des Mieters
Wurde die Wohnung erst nach dem Einzug Ihres Mieters in Eigentum umgewandelt, hat er ein gesetzliches Vorkaufsrecht. Ab Zustellung des vollständigen Kaufvertrags läuft eine Frist von zwei Monaten, in der er zu denselben Konditionen eintreten kann. Der BGH hat das im Mai 2025 auch auf Teileigentum ausgeweitet. Wer davon erst beim Notar erfährt, verliert Monate.
Die Mietkaution geht mit über
Der Käufer tritt in das Mietverhältnis ein — und damit in die Pflicht zur Rückzahlung der Kaution. Sie muss beim Verkauf sauber übertragen und im Vertrag geregelt werden, samt Zinsen. Fehlt die Regelung, haften Sie im Zweifel weiter.
Betriebskosten über den Stichtag
Die laufende Abrechnungsperiode endet nicht mit dem Eigentumsübergang. Wer welche Abrechnung erstellt, wer Nachzahlungen bekommt und wer Guthaben auszahlt, gehört in den Kaufvertrag — sonst streiten Sie sich ein Jahr später mit Menschen, mit denen Sie nichts mehr zu tun haben.
Mieterhöhungshistorie bestimmt den Preis
Eine seit Jahren nicht angepasste Miete drückt den Faktor unmittelbar — bewertet wird die Ist-Miete. Umgekehrt ist eine dokumentierte, rechtssichere Erhöhungshistorie bares Geld wert. Legen Sie sie vor, bevor jemand schätzt.
Vorfälligkeit und Steuer
Beides ist im Rechner oben abgebildet: Die Zehnjahresfrist entscheidet über die Spekulationssteuer, und die AfA erhöht den steuerpflichtigen Gewinn. Nach zehn Jahren ab Vollauszahlung entfällt zudem die Vorfälligkeitsentschädigung (§ 489 BGB).
Zeitpunkt der Mieterinformation
Ihre Mieter müssen dem Verkauf nicht zustimmen, erfahren aber spätestens mit dem Eigentumsübergang davon. Wann Sie informieren, ist Ihre Entscheidung — bei einem Direktverkauf ohne Besichtigungen bleibt Ihnen diese Wahl, bei einer Portalvermarktung nicht.
Welche Unterlagen Sie bei vermieteten Objekten brauchen
Ein vermietetes Objekt verlangt mehr als ein selbstgenutztes — weil nicht nur die Immobilie bewertet wird, sondern auch das Mietverhältnis.
| Unterlage | Wofür sie gebraucht wird |
|---|---|
| Mietverträge, alle Nachträge | Grundlage der Bewertung — die Ist-Miete bestimmt den Faktor |
| Mieterhöhungshistorie | Zeigt, ob Potenzial besteht oder bereits ausgeschöpft ist |
| Nebenkostenabrechnungen, 2 Jahre | Umlagefähigkeit und tatsächliche Bewirtschaftungskosten |
| Nachweis der Kautionen | Muss beim Übergang sauber übertragen werden |
| Grundbuchauszug, aktuell | Belastungen, Wegerechte, Wohnrechte, Erbbaurecht |
| Teilungserklärung und Aufteilungsplan | Bei Eigentumswohnungen — klärt auch, ob § 577 greift |
| Protokolle der Eigentümerversammlungen, 3 Jahre | Beschlossene Sanierungen, Sonderumlagen, Konflikte |
| Wirtschaftsplan und Instandhaltungsrücklage | Wie gut ist die Gemeinschaft aufgestellt |
| Energieausweis | Gesetzlich vorgeschrieben, spätestens zur Besichtigung |
| Wohnflächenberechnung | Abweichungen zwischen Vertrag und Realität sind häufig |
| Nachweise zu Modernisierungen | Erhöht den Wert und begründet höhere Faktoren |
Fehlt Ihnen etwas davon? Das ist der Normalfall und kein Hindernis — Grundbuchauszug, Teilungserklärung, Flächenberechnung und Energieausweis beschaffe ich mit Ihnen gemeinsam auf meine Kosten.
Welche vermieteten Objekte ich kaufe
Vermietete Eigentumswohnung
Bis ca. 70 m², gerne mit laufendem Mietvertrag. Zustand zweitrangig — ich kaufe auch unsaniert und modernisiere im bewohnten Bestand über die Zeit.
Vermietetes Haus
Ein- oder Zweifamilienhaus mit Mieter. Kein Eigenbedarf, keine Räumung — das Mietverhältnis läuft unverändert weiter.
Mehrfamilienhaus
200 bis 400 m², 2 bis 8 Einheiten, voll oder teilvermietet. Dafür gibt es eine eigene Seite mit der Ertragswertrechnung.
Mein Ankaufsgebiet ist Köln und der Speckgürtel — Schwerpunkt rechtsrheinisch. Das vollständige Suchprofil steht auf der Seite Immobilie verkaufen Köln.
Fragen zum Verkauf vermieteter Objekte
Nein. "Kauf bricht nicht Miete" — der Käufer tritt in den bestehenden Mietvertrag ein, zu unveränderten Bedingungen. Da ich als Bestandshalter kaufe und nicht selbst einziehe, gibt es auch keine Eigenbedarfskündigung.
Nein. Ein Verkauf ist ohne Zustimmung der Mieter möglich. Eine Ausnahme ist das Vorkaufsrecht nach § 577 BGB bei Wohnungen, die nach dem Einzug des Mieters in Eigentum umgewandelt wurden — dort kann der Mieter innerhalb von zwei Monaten selbst eintreten.
Über den Kaufpreisfaktor: Jahresnettokaltmiete mal Vielfaches. In Köln liegt die Handelsspanne 2026 bei etwa 22 bis 28 Jahresmieten, abhängig von Lage, Zustand und Restnutzungsdauer. Was eine Finanzierung davon trägt, rechnet der Rechner auf dieser Seite aus.
Sie drückt den Faktor, weil die Ist-Miete bewertet wird — aber sie ist kein Ausschlussgrund. Wenn Mieterhöhungspotenzial besteht und Sie es belegen können, fließt das in meine Kalkulation ein. Legen Sie die Erhöhungshistorie vor.
Ja. Teilvermietung ist bei Mehrfamilienhäusern der Normalfall. Leerstehende Einheiten bewerte ich mit der erzielbaren Marktmiete statt mit einer Ist-Miete, was in der Regel zu Ihren Gunsten wirkt.
Köln und Speckgürtel, Schwerpunkt rechtsrheinisch — Bezirk Porz und angrenzende Lagen. Für Objekte knapp außerhalb bin ich ebenfalls ansprechbar.
Sprechen wir — unverbindlich & diskret
Nennen Sie mir Objektart, Lage und die aktuelle Nettokaltmiete — mehr brauche ich für eine erste Einschätzung nicht.
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