Mehrfamilienhaus verkaufen — bewertet über den Ertrag, nicht über den Quadratmeter.
Ich kaufe Mehrfamilienhäuser von 200 bis 400 m² mit zwei bis acht Einheiten — voll vermietet, teilvermietet oder mit Sanierungsstau. Ohne Makler, ohne Provision, ohne Inserat.
Ein Mehrfamilienhaus verkauft sich nach anderen Regeln
Bei einem Einfamilienhaus entscheiden Lage, Schnitt und Gefühl. Bei einem Mehrfamilienhaus entscheidet eine Zahl: die Jahresnettokaltmiete. Alles andere — Zustand, Restnutzungsdauer, Mieterstruktur — wirkt nur über den Faktor, mit dem diese Zahl multipliziert wird.
Das macht die Bewertung berechenbarer, aber auch unerbittlicher: Ein Objekt mit jahrelang nicht angepassten Mieten ist rechnerisch weniger wert als das identische Haus nebenan mit marktgerechten Verträgen. Und weil Käufer fast immer finanzieren, hängt der tragbare Faktor unmittelbar am Zinsniveau — nicht am Verhandlungsgeschick.
Der zweite Unterschied ist praktischer Natur: Ein Mehrfamilienhaus über Portale zu vermarkten heißt, mit acht Mietparteien Besichtigungstermine zu koordinieren — oft mehrfach, weil die meisten Interessenten abspringen. Beim Direktverkauf entfällt das.
Was ist Ihr vermietetes Objekt in Köln wert?
Bei einer vermieteten Immobilie zählt nicht der Quadratmeterpreis, sondern die Miete. Stellen Sie Ihre tatsächliche Nettokaltmiete ein — und den Faktor, den Sie für realistisch halten.
Voreingestellt für NRW: Grunderwerbsteuer 6,5 % plus Notar und Grundbuch rund 1,5 % — zusammen 8 %. Mit Maklercourtage wären es 11 bis 12 %. Bewirtschaftung meint nicht umlagefähige Kosten und Instandhaltungsrücklage, bezogen auf den Kaufpreis. Alle Werte sind änderbar.
Wie diese Rechnung zu lesen ist: Der Kaufpreis ergibt sich aus Ihren eigenen Angaben — Jahresnettokaltmiete mal Faktor. Welcher Faktor für Ihr Objekt angemessen ist, hängt von Zustand, Restnutzungsdauer, Mietverträgen und Lage ab. Der Vergleich darunter zeigt die Kosten beider Verkaufswege bei gleichem Kaufpreis; was ein Makler am Markt erzielt und was ich Ihnen biete, kann abweichen. Welcher Faktor bei Ihrem Objekt realistisch ist, sage ich Ihnen im persönlichen Gespräch.
Und was kommt davon bei Ihnen an?
Der Kaufpreis ist nicht das, was auf Ihrem Konto landet. Bei einer vermieteten Immobilie gehen Restschuld, eine mögliche Vorfälligkeitsentschädigung und — innerhalb der Zehnjahresfrist — die Spekulationssteuer ab. Der Rechner nutzt den Kaufpreis aus dem Faktor-Rechner oben.
Den genauen Betrag nennt Ihnen Ihre Bank auf Anfrage — schätzen Sie ihn nicht. Ob überhaupt etwas anfällt, klärt der Abschnitt direkt darunter.
Wann eine Vorfälligkeitsentschädigung anfällt — und wann nicht
· seit der Vollauszahlung zehn Jahre vergangen sind — dann greift das Sonderkündigungsrecht nach § 489 BGB mit sechs Monaten Frist
· der Käufer Ihr Darlehen übernimmt (Schuldübernahme)
· Sie das Darlehen per Pfandtausch auf ein anderes Objekt umschreiben
Wie hoch sie ausfällt, hängt fast ausschließlich von der Zinsentwicklung seit Vertragsabschluss ab.
Heute ist die Lage umgekehrt. Nach dem Zinssprung von 2022 liegt der Vertragszins vieler Eigentümer unter dem, was die Bank aktuell erzielt — wer 2020 oder 2021 zu rund 1 % abgeschlossen hat, verursacht der Bank bei vorzeitiger Rückzahlung typischerweise keinen Zinsschaden. Die Sorge vor einer hohen Vorfälligkeit ist in vielen Fällen also unbegründet — sie stammt aus einer Marktphase, die vorbei ist.
Trotzdem: Lassen Sie sich den Betrag von Ihrer Bank schriftlich nennen und prüfen Sie ihn. Banken rechnen die Entschädigung nach Erhebungen der Verbraucherzentralen häufig zu hoch; in etwa drei von zehn geprüften Fällen ergibt sich eine Differenz zu Ihren Gunsten. Die Verbraucherzentrale bietet diese Überprüfung gegen Gebühr an.
Anschaffungskosten inklusive der damaligen Kaufnebenkosten. Der Gebäudeanteil ist der Teil des Kaufpreises, der nicht auf den Grund und Boden entfällt — nur er wird abgeschrieben. 2 % jährlich gilt für Gebäude ab Baujahr 1925.
– –
Der Kern: Der steuerpflichtige Gewinn ist nicht „Verkaufspreis minus Kaufpreis“. Die AfA mindert die Anschaffungskosten — der Gewinn liegt um die gesamte kumulierte Abschreibung höher.
Grenzen dieser Rechnung: Überschlagsrechnung ohne Solidaritätszuschlag und Kirchensteuer, ohne Veräußerungskosten, ohne Sonderfälle wie die Drei-Objekt-Grenze, gewerblichen Grundstückshandel, nachträgliche Herstellungskosten oder Sonderabschreibungen. Sie ersetzt keine Steuerberatung — für die verbindliche Zahl fragen Sie Ihren Steuerberater. Die Zehnjahresfrist bemisst sich nach den Daten der notariellen Kaufverträge.
Warum Zinsen den Kaufpreis bestimmen — und nicht der Verkäufer
Wenn Ihnen ein Faktor genannt wird, der unter Ihren Erwartungen liegt, steckt dahinter meist keine Verhandlungstaktik, sondern eine Rechnung. Wer eine vermietete Immobilie kauft, finanziert sie in aller Regel — und die Miete muss den Kapitaldienst tragen.
| Zeitraum | Finanzierungszins | Selbsttragend vollfinanziert |
Selbsttragend bei 50 % Eigenkapital |
|---|---|---|---|
| 2020 / 2021 | unter 1,0 % Tief bei ca. 0,60 % |
23,6-fach | 36,5-fach |
| Feb. bis Okt. 2022 | 1,0 % → ca. 4,0 % stärkster Anstieg der Chart-Historie |
23,6 → 13,4-fach | 36,5 → 22,3-fach |
| September 2026 | 3,8 % – 4,3 % leicht steigend |
rund 13-fach | rund 22-fach |
Gerechnet mit 2 % Tilgung, 1 % Bewirtschaftung und 8 % Kaufnebenkosten (Grunderwerbsteuer NRW 6,5 % plus Notar und Grundbuch ca. 1,5 %, ohne Makler). Zinsen: baufi24.de, Dr. Klein und vergleich.de, Stand September 2026; historische Werte: hypochart.de; Preisrückgang seit 2022: Statistisches Bundesamt. „Selbsttragend“ meint die rechnerische Nulllinie, an der die Jahresmiete Kapitaldienst und Bewirtschaftung genau deckt — keine Preisempfehlung und keine Anlageberatung.
Was das für Sie heißt. Der Faktor ist nicht gefallen, weil Käufer gieriger geworden sind, sondern weil aus 3 % Kapitaldienst 6 % wurden. Wer seinen Preis noch an 2021 misst, vergleicht mit einem Zinsniveau, das es nicht mehr gibt.
Warum trotzdem 22 bis 28 gehandelt wird. Diese Marktspanne setzt viel Eigenkapital voraus — bei rund der Hälfte Eigenmitteln geht die Rechnung heute wieder auf. Wer dagegen weitgehend finanzieren muss, kommt auf deutlich niedrigere Faktoren. Genau deshalb sind die cashflow-orientierten Käufer aus dem Markt verschwunden, und genau deshalb dauern Verkäufe länger als früher.
Und der ehrliche Gegeneinwand: Umgekehrt gilt dasselbe — sinken die Zinsen wieder deutlich, steigen die tragfähigen Faktoren und damit die Preise. Nur passiert das gerade nicht: Die Zinsen stehen seit Monaten bei rund 4 % und zuletzt eher unter Aufwärtsdruck. Wer auf den nächsten Zinsschnitt wartet, wartet auf ein Ereignis mit offenem Datum — und zahlt in der Zwischenzeit weiter Instandhaltung, Verwaltung und gegebenenfalls eigene Zinsen. Ob sich das Warten lohnt, ist Ihre Entscheidung; ich sage Ihnen nur, worauf meine Zahl beruht.
Derselbe Faktor bedeutet nicht überall dasselbe
Was ein Objekt an Jahresmieten kostet, unterscheidet sich zwischen deutschen Märkten um mehr als das Vierfache. Wer seinen Preis an einer Zahl aus einem anderen Markt misst, liegt zwangsläufig daneben.
| Markt | Kaufpreisfaktor | Bruttomietrendite |
|---|---|---|
| München | 32 – 45-fach | 2,2 – 3,1 % |
| Frankfurt am Main | 26 – 35-fach | 2,9 – 3,8 % |
| Hamburg | 25 – 33-fach | 3,0 – 4,0 % |
| Berlin | 24 – 34-fach | 2,9 – 4,2 % |
| Stuttgart | 24 – 30-fach | 3,3 – 4,2 % |
| Köln und Düsseldorf | 22 – 28-fach | 3,6 – 4,5 % |
| Hannover, Nürnberg | 18 – 24-fach | 4,2 – 5,6 % |
| Leipzig | 17 – 25-fach | 4,0 – 5,9 % |
| Dresden | 16 – 22-fach | 4,5 – 6,3 % |
| Magdeburg, Halle | 12 – 19-fach | 5,3 – 8,3 % |
| Chemnitz | 10 – 15-fach | 6,7 – 10,0 % |
Quelle: renditerechner24.de, Stand April 2026. Der Kölner Wert deckt sich mit der unabhängigen Angabe von zinshaus.app für 2026. Angegeben sind Spannen für Wohn- und Mehrfamilienhäuser — Spitzenlagen erreichen den oberen Bereich, B-Lagen mit Sanierungsbedarf den unteren.
Warum die Spanne so weit ist. Hohe Faktoren bedeuten niedrige laufende Rendite — in München bringt eine Wohnung brutto gut 2 %, in Chemnitz bis zu 10 %. Käufer zahlen in den Metropolen trotzdem mehr, weil sie auf Wertsteigerung setzen statt auf Mietüberschuss. Umgekehrt verlangen strukturschwache Märkte einen Risikoabschlag für Leerstand und Abwanderung. Köln liegt mit 22 bis 28 im oberen Mittelfeld: solide Nachfrage, aber kein Münchner Preisniveau.
Und warum diese Zahlen keine Konstanten sind. Kaufpreisfaktoren sind Momentaufnahmen, keine Marktgesetze. Sie bewegen sich fortlaufend und hängen an zwei Größen:
• Der Zinslage. Je teurer die Finanzierung, desto weniger Jahresmieten trägt ein Objekt. Wie stark das wirkt, zeigt der Abschnitt über die Zinsmechanik: Der Sprung von 1 % auf 4 % hat den selbsttragenden Faktor bei gleicher Eigenkapitalquote nahezu halbiert.
• Der Nachfrage nach Investmentimmobilien. Wie viel Kapital gerade in Wohnimmobilien fließt statt in Anleihen, Aktien oder Gewerbe, entscheidet mit über das Preisniveau. Ziehen sich institutionelle Käufer zurück, sinken die Faktoren auch ohne Zinsänderung — strömt Kapital in den Markt, steigen sie.
Nehmen Sie die Tabelle deshalb als Größenordnung, nicht als Preisschild. Welcher Faktor für Ihr Objekt heute angemessen ist, hängt zusätzlich an Zustand, Restnutzungsdauer, Mietverträgen und Mikrolage — und an dem Tag, an dem Sie verkaufen.
Was beim Verkauf eines Mehrfamilienhauses den Preis bestimmt
Sechs Faktoren, die über das Vielfache entscheiden — und die Sie vor dem ersten Gespräch kennen sollten.
Ist-Miete schlägt Soll-Miete
Bewertet wird, was tatsächlich fließt. Eine Mietaufstellung mit Erhöhungshistorie und Vertragsdaten ist die wichtigste Unterlage überhaupt — wichtiger als jedes Exposéfoto.
Teilvermietung und Leerstand
Leerstehende Einheiten bewerte ich mit der erzielbaren Marktmiete, nicht mit null. Das wirkt meist zu Ihren Gunsten, verlangt aber eine belastbare Einschätzung des Mietniveaus vor Ort.
Instandhaltungsstau
Dach, Heizung, Leitungen, Fassade. Der Stau wandert als Abschlag in den Faktor — ich rechne ihn offen ein, statt ihn als Verhandlungshebel aufzusparen. Sie müssen nichts vorab sanieren.
Restnutzungsdauer
Baujahr und Zustand bestimmen, wie lange das Gebäude noch Ertrag bringt. Das ist der Grund, warum zwei Häuser mit identischer Miete unterschiedliche Faktoren tragen.
Modernisierungspflichten
Anforderungen an Heizung und Dämmung treffen Mehrfamilienhäuser härter, weil sie sich vervielfachen. Was auf Sie zukommt, gehört in die Rechnung — bei mir vor dem Angebot, nicht danach.
Steuer und Vorfälligkeit
Bei größeren Objekten sind beide Posten fünf- bis sechsstellig. Der Rechner oben zeigt, was nach Restschuld, Vorfälligkeitsentschädigung und Spekulationssteuer übrig bleibt.
Unterlagen für ein Mehrfamilienhaus
Je vollständiger die Mietaufstellung, desto belastbarer mein Angebot — und desto weniger Sicherheitsabschlag muss ich einrechnen.
| Unterlage | Wofür sie gebraucht wird |
|---|---|
| Mietaufstellung aller Einheiten | Die zentrale Bewertungsgrundlage — Ist-Miete je Einheit |
| Mietverträge und Nachträge | Laufzeiten, Staffeln, Indexierungen, Sonderrechte |
| Mieterhöhungshistorie | Zeigt verbleibendes Potenzial |
| Nebenkostenabrechnungen, 2 Jahre | Nicht umlagefähige Kosten bestimmen die Bewirtschaftung |
| Nachweis der Kautionen | Übergang muss vertraglich geregelt werden |
| Grundbuchauszug, aktuell | Belastungen, Wege- und Leitungsrechte |
| Flurkarte und Wohnflächenberechnung | Grundstücksgröße und tatsächliche Flächen |
| Baugenehmigung und Bauunterlagen | Besonders bei Aus- und Umbauten relevant |
| Nachweise zu Sanierungen | Dach, Heizung, Leitungen, Fenster — hebt den Faktor |
| Energieausweis | Gesetzlich vorgeschrieben |
| Aufstellung laufender Kosten | Versicherung, Hausmeister, Wartung, Verwaltung |
Fehlt Ihnen etwas davon? Das ist der Normalfall und kein Hindernis — Grundbuchauszug, Teilungserklärung, Flächenberechnung und Energieausweis beschaffe ich mit Ihnen gemeinsam auf meine Kosten.
Welche Mehrfamilienhäuser ich kaufe
Größe und Zuschnitt
200 bis 400 m² Wohnfläche, 2 bis 8 Einheiten. Reine Wohnnutzung bevorzugt, Gewerbeanteil im Erdgeschoss ist kein Ausschluss.
Zustand
Von gepflegt bis sanierungsbedürftig. Ich kaufe im Ist-Zustand und modernisiere im bewohnten Bestand über die Jahre — als Bestandshalter, nicht als Flipper.
Vermietungsgrad
Voll vermietet, teilvermietet oder mit Leerstand. Auch Objekte mit schwierigen Mietverhältnissen oder offenen Verfahren prüfe ich.
Mein Ankaufsgebiet ist Köln und der Speckgürtel — Schwerpunkt rechtsrheinisch. Das vollständige Suchprofil steht auf der Seite Immobilie verkaufen Köln.
Fragen zum Verkauf eines Mehrfamilienhauses
Über den Ertragswert: Jahresnettokaltmiete mal Kaufpreisfaktor. In Köln liegt die Handelsspanne 2026 bei etwa 22 bis 28 Jahresmieten. Welcher Faktor bei Ihrem Objekt angemessen ist, hängt an Lage, Zustand, Restnutzungsdauer und Mieterstruktur.
Leerstand ist kein Ausschlussgrund. Ich bewerte leerstehende Einheiten mit der erzielbaren Marktmiete statt mit null — das wirkt in der Regel zu Ihren Gunsten, weil eine Einheit mit alter Niedrigmiete rechnerisch weniger wert sein kann als eine leere.
Ja. Sanierungsstau ist der Normalfall bei Bestandsobjekten, nicht die Ausnahme. Ich kalkuliere ihn offen in den Faktor ein und lege Ihnen die Rechnung dar. Sie müssen vorab nichts sanieren und nichts entrümpeln.
Sie bleiben. "Kauf bricht nicht Miete" — ich trete in alle bestehenden Mietverhältnisse ein. Als Bestandshalter habe ich kein Interesse an Eigenbedarf oder Entmietung, sondern an stabilen Mietverhältnissen.
Nach Sichtung der Mietaufstellung und einer Besichtigung erhalten Sie ein verbindliches Angebot. Da ich ohne Finanzierungsvorbehalt kaufe, richtet sich der weitere Zeitplan nach dem Notartermin — den Notar wählen Sie.
Keine Maklerprovision, keine Vermarktungskosten. Notar- und Grundbuchkosten übernehme ich als Käufer. Ihre eigenen Kosten können Vorfälligkeitsentschädigung und Spekulationssteuer sein — beides bildet der Rechner auf dieser Seite ab.
Sprechen wir — unverbindlich & diskret
Am schnellsten geht es mit der Mietaufstellung — Einheiten, Wohnflächen und Ist-Mieten. Alles Weitere klären wir im Gespräch.
- Antwort innerhalb von 24 Stunden, persönlich von mir
- Kostenlos und unverbindlich — kein Verkaufsdruck
- Keine Weitergabe Ihrer Daten an Dritte
- Auch wenn Sie nur den Wert wissen wollen und gar nicht verkaufen
Passt eher eines davon?
Vermietete Immobilie verkaufen
Einzelne Wohnungen und Häuser mit Mieter — inklusive § 577 Vorkaufsrecht und Unterlagen-Checkliste.
Immobilie verkaufen in Köln-Porz
Marktdaten und Mietniveau für meinen Ankaufsschwerpunkt.
Immobilie verkaufen Köln
Suchprofil, Ablauf in drei Schritten und der Provisionsvergleich.