Immobilie verkaufen in Zündorf — vom Nachbarn gekauft.
Ich kaufe vermietete Eigentumswohnungen und Mehrfamilienhäuser in Zündorf direkt — ohne Makler, ohne Provision, ohne Inserat. Zündorf ist nicht mein Suchgebiet, sondern mein Zuhause.
Der Stadtteil, in dem ich selbst wohne
Zündorf ist ein Dorf geblieben, das zu Köln gehört. Zwischen Groov, Rheinufer und Alt-Zündorf mit dem Wehrturm hat der Stadtteil einen Charakter, den man auf keinem Datenblatt sieht — und der sich im Preis niederschlägt.
Wer hier verkauft, verkauft selten anonym. Ein Inserat auf den Portalen bedeutet in Zündorf, dass die halbe Nachbarschaft Bescheid weiß, bevor der erste Termin steht. Das ist einer der Gründe, warum Verkäufer aus dem Stadtteil auf mich zukommen: Es gibt kein Exposé, keine Massenbesichtigung und keine Schilder am Gartenzaun.
Mein Lebensmittelpunkt liegt am Concordiaplatz. Ich kenne die Straßenzüge, die Bausubstanz der verschiedenen Bauphasen und die Lagen, die Richtung Rhein oder Richtung Langel den Unterschied machen. Für eine erste Einschätzung brauche ich in der Regel keinen Ortstermin — die aktuellen Mietniveaus und Kaufpreisfaktoren für Zündorf finden Sie gleich hier, den Vergleich zum übrigen Bezirk auf der Seite Immobilie verkaufen in Köln-Porz.
Was vermietete Objekte in Zündorf wirklich wert sind
Zündorf liegt beim Mietniveau über dem Porzer Schnitt — und genau die Miete bestimmt, was ein vermietetes Objekt wert ist.
| Lage | Nettokaltmiete | Spanne |
|---|---|---|
| Köln-Zündorf | 12,92 € / m² | 10,95 – 15,73 € |
| Köln gesamt | 14,20 € / m² | — |
Mieten: immoportal.com, Stand 2026. Kaufpreisfaktoren für Kölner Zinshäuser: 22 bis 28 bei einer Bruttomietrendite von 3,6 % bis 4,5 % (zinshaus.app, 2026) — Spitzenlagen erreichen den oberen Bereich, B-Lagen mit Sanierungsbedarf den unteren.
Die Miete ist der Maßstab, nicht der Quadratmeterpreis. Zündorf kommt im Mittel auf 12,92 € je m² und liegt damit über dem Porzer Durchschnitt. Nach oben reicht die Spanne bis 15,73 € — weiter als in Porz insgesamt, was die besseren Lagen Richtung Rhein widerspiegelt. Für Sie heißt das: Eine gut vermietete Einheit in Zündorf trägt einen höheren Faktor als dieselbe Wohnung ein paar Straßen weiter.
Warum Portalpreise in die Irre führen. Die Quadratmeterpreise der Immobilienportale sind Angebotspreise aus Inseraten, keine beurkundeten Kaufpreise. Rechnet man sie gegen die Mieten, ergibt sich für Zündorf ein Faktor von 25,6 und für Köln gesamt sogar 30,1 — gehandelt wird aber zwischen 22 und 28 Jahresmieten. Die Portalpreise liegen also systematisch über dem, was tatsächlich gezahlt wird. Wer sein vermietetes Objekt danach bewertet, wartet lange auf einen Käufer.
Rechnen Sie im Faktor-Rechner weiter unten mit Ihrer tatsächlichen Miete — und lesen Sie im Abschnitt über die Zinsmechanik, warum der Faktor heute niedriger liegt als 2021. Den Vergleich zum übrigen Bezirk finden Sie auf der Seite Immobilie verkaufen in Köln-Porz.
Was ist Ihr vermietetes Objekt in Zündorf wert?
Bei einer vermieteten Immobilie zählt nicht der Quadratmeterpreis, sondern die Miete. Stellen Sie Ihre tatsächliche Nettokaltmiete ein — und den Faktor, den Sie für realistisch halten.
Voreingestellt für NRW: Grunderwerbsteuer 6,5 % plus Notar und Grundbuch rund 1,5 % — zusammen 8 %. Mit Maklercourtage wären es 11 bis 12 %. Bewirtschaftung meint nicht umlagefähige Kosten und Instandhaltungsrücklage, bezogen auf den Kaufpreis. Alle Werte sind änderbar.
Wie diese Rechnung zu lesen ist: Der Kaufpreis ergibt sich aus Ihren eigenen Angaben — Jahresnettokaltmiete mal Faktor. Welcher Faktor für Ihr Objekt angemessen ist, hängt von Zustand, Restnutzungsdauer, Mietverträgen und Lage ab. Der Vergleich darunter zeigt die Kosten beider Verkaufswege bei gleichem Kaufpreis; was ein Makler am Markt erzielt und was ich Ihnen biete, kann abweichen. Welcher Faktor bei Ihrem Objekt realistisch ist, sage ich Ihnen im persönlichen Gespräch.
Und was kommt davon bei Ihnen an?
Der Kaufpreis ist nicht das, was auf Ihrem Konto landet. Bei einer vermieteten Immobilie gehen Restschuld, eine mögliche Vorfälligkeitsentschädigung und — innerhalb der Zehnjahresfrist — die Spekulationssteuer ab. Der Rechner nutzt den Kaufpreis aus dem Faktor-Rechner oben.
Den genauen Betrag nennt Ihnen Ihre Bank auf Anfrage — schätzen Sie ihn nicht. Ob überhaupt etwas anfällt, klärt der Abschnitt direkt darunter.
Wann eine Vorfälligkeitsentschädigung anfällt — und wann nicht
· seit der Vollauszahlung zehn Jahre vergangen sind — dann greift das Sonderkündigungsrecht nach § 489 BGB mit sechs Monaten Frist
· der Käufer Ihr Darlehen übernimmt (Schuldübernahme)
· Sie das Darlehen per Pfandtausch auf ein anderes Objekt umschreiben
Wie hoch sie ausfällt, hängt fast ausschließlich von der Zinsentwicklung seit Vertragsabschluss ab.
Heute ist die Lage umgekehrt. Nach dem Zinssprung von 2022 liegt der Vertragszins vieler Eigentümer unter dem, was die Bank aktuell erzielt — wer 2020 oder 2021 zu rund 1 % abgeschlossen hat, verursacht der Bank bei vorzeitiger Rückzahlung typischerweise keinen Zinsschaden. Die Sorge vor einer hohen Vorfälligkeit ist in vielen Fällen also unbegründet — sie stammt aus einer Marktphase, die vorbei ist.
Trotzdem: Lassen Sie sich den Betrag von Ihrer Bank schriftlich nennen und prüfen Sie ihn. Banken rechnen die Entschädigung nach Erhebungen der Verbraucherzentralen häufig zu hoch; in etwa drei von zehn geprüften Fällen ergibt sich eine Differenz zu Ihren Gunsten. Die Verbraucherzentrale bietet diese Überprüfung gegen Gebühr an.
Anschaffungskosten inklusive der damaligen Kaufnebenkosten. Der Gebäudeanteil ist der Teil des Kaufpreises, der nicht auf den Grund und Boden entfällt — nur er wird abgeschrieben. 2 % jährlich gilt für Gebäude ab Baujahr 1925.
– –
Der Kern: Der steuerpflichtige Gewinn ist nicht „Verkaufspreis minus Kaufpreis“. Die AfA mindert die Anschaffungskosten — der Gewinn liegt um die gesamte kumulierte Abschreibung höher.
Grenzen dieser Rechnung: Überschlagsrechnung ohne Solidaritätszuschlag und Kirchensteuer, ohne Veräußerungskosten, ohne Sonderfälle wie die Drei-Objekt-Grenze, gewerblichen Grundstückshandel, nachträgliche Herstellungskosten oder Sonderabschreibungen. Sie ersetzt keine Steuerberatung — für die verbindliche Zahl fragen Sie Ihren Steuerberater. Die Zehnjahresfrist bemisst sich nach den Daten der notariellen Kaufverträge.
Warum Zinsen den Kaufpreis bestimmen — und nicht der Verkäufer
Wenn Ihnen ein Faktor genannt wird, der unter Ihren Erwartungen liegt, steckt dahinter meist keine Verhandlungstaktik, sondern eine Rechnung. Wer eine vermietete Immobilie kauft, finanziert sie in aller Regel — und die Miete muss den Kapitaldienst tragen.
| Zeitraum | Finanzierungszins | Selbsttragend vollfinanziert |
Selbsttragend bei 50 % Eigenkapital |
|---|---|---|---|
| 2020 / 2021 | unter 1,0 % Tief bei ca. 0,60 % |
23,6-fach | 36,5-fach |
| Feb. bis Okt. 2022 | 1,0 % → ca. 4,0 % stärkster Anstieg der Chart-Historie |
23,6 → 13,4-fach | 36,5 → 22,3-fach |
| September 2026 | 3,8 % – 4,3 % leicht steigend |
rund 13-fach | rund 22-fach |
Gerechnet mit 2 % Tilgung, 1 % Bewirtschaftung und 8 % Kaufnebenkosten (Grunderwerbsteuer NRW 6,5 % plus Notar und Grundbuch ca. 1,5 %, ohne Makler). Zinsen: baufi24.de, Dr. Klein und vergleich.de, Stand September 2026; historische Werte: hypochart.de; Preisrückgang seit 2022: Statistisches Bundesamt. „Selbsttragend“ meint die rechnerische Nulllinie, an der die Jahresmiete Kapitaldienst und Bewirtschaftung genau deckt — keine Preisempfehlung und keine Anlageberatung.
Was das für Sie heißt. Der Faktor ist nicht gefallen, weil Käufer gieriger geworden sind, sondern weil aus 3 % Kapitaldienst 6 % wurden. Wer seinen Preis noch an 2021 misst, vergleicht mit einem Zinsniveau, das es nicht mehr gibt.
Warum trotzdem 22 bis 28 gehandelt wird. Diese Marktspanne setzt viel Eigenkapital voraus — bei rund der Hälfte Eigenmitteln geht die Rechnung heute wieder auf. Wer dagegen weitgehend finanzieren muss, kommt auf deutlich niedrigere Faktoren. Genau deshalb sind die cashflow-orientierten Käufer aus dem Markt verschwunden, und genau deshalb dauern Verkäufe länger als früher.
Und der ehrliche Gegeneinwand: Umgekehrt gilt dasselbe — sinken die Zinsen wieder deutlich, steigen die tragfähigen Faktoren und damit die Preise. Nur passiert das gerade nicht: Die Zinsen stehen seit Monaten bei rund 4 % und zuletzt eher unter Aufwärtsdruck. Wer auf den nächsten Zinsschnitt wartet, wartet auf ein Ereignis mit offenem Datum — und zahlt in der Zwischenzeit weiter Instandhaltung, Verwaltung und gegebenenfalls eigene Zinsen. Ob sich das Warten lohnt, ist Ihre Entscheidung; ich sage Ihnen nur, worauf meine Zahl beruht.
Zündorf und Umgebung
In Zündorf selbst bin ich am aktivsten — die angrenzenden Stadtteile prüfe ich ebenso.
Auch für Objekte knapp außerhalb — Richtung Niederkassel oder Rösrath — bin ich ansprechbar.
Objekte, die ich in Zündorf suche
Vermietete Objekte — mein Schwerpunkt
Laufende Mietverhältnisse sind für mich kein Makel, sondern genau das, was ich suche. Ihre Mieter bleiben, wo sie sind — keine Eigenbedarfskündigung, keine Besichtigungstermine in bewohnten Wohnungen.
Mehrfamilienhaus
200 bis 400 m² Wohnfläche, 2 bis 8 Einheiten. Voll vermietet oder teilvermietet ist mir am liebsten — bewertet wird über die Jahresmiete, nicht über den Quadratmeterpreis.
Eigentumswohnung
Bis ca. 70 m², vermietet oder selbstgenutzt. Der Zustand spielt keine Rolle — ich kaufe auch unsaniert und übernehme die Modernisierung selbst.
Passt Ihr Objekt nicht genau ins Raster? Melden Sie sich trotzdem — das vollständige Suchprofil finden Sie auf der Startseite.
Wenn der Verkauf diskret bleiben soll
In einem Stadtteil, in dem man sich kennt, ist Diskretion kein Luxus, sondern die Voraussetzung dafür, überhaupt zu verkaufen.
Erbengemeinschaft
Mehrere Erben, keine Einigung, laufende Kosten. Ein verbindliches Angebot gibt allen Beteiligten eine klare Zahl zur Entscheidung.
Scheidung & Trennung
Zwei Eigentümer, eine Entscheidung, oft unter Zeitdruck. Ein verbindliches Angebot beendet die Diskussion über den Wert — ohne monatelange Besichtigungen im gemeinsamen Haus.
Sanierungsstau
Altes Bad, alte Heizung, offene Modernisierungspflichten. Ich kaufe im Ist-Zustand, Sie müssen nichts anfassen.
Drei weitere Situationen — Pflegeheim, finanzieller Druck, vermietete Objekte im Detail — beschreibe ich hier.
Fragen zum Verkauf in Zündorf
Nein. Es gibt kein Inserat, kein Exposé und keine Besichtigungstermine mit fremden Interessenten. Zwischen unserem ersten Gespräch und dem Notartermin bekommt niemand etwas mit, der es nicht von Ihnen erfährt.
Es ist vor allem ein Informationsvorsprung, von dem beide Seiten profitieren: Ich kann die Lage ohne Ortstermin einordnen und muss keine Risikoabschläge für Unbekanntes einrechnen. Meine Kalkulation lege ich Ihnen offen.
Ja. Rheinnähe kann den Wert heben und zugleich Auflagen mitbringen, etwa beim Hochwasserschutz. Beides gehört in eine ehrliche Bewertung — ich rechne es offen ein, statt es zu ignorieren.
Das ist der Normalfall, kein Hindernis. Fehlende Grundrisse, Teilungserklärungen oder Energieausweise beschaffe ich mit Ihnen gemeinsam — auf meine Kosten.
Sprechen wir — unverbindlich & diskret
Sie erreichen mich direkt — ohne Callcenter und ohne Vermittlung. Wenn Ihr Objekt nicht zu mir passt, sage ich Ihnen das beim ersten Gespräch.
- Antwort innerhalb von 24 Stunden, persönlich von mir
- Kostenlos und unverbindlich — kein Verkaufsdruck
- Keine Weitergabe Ihrer Daten an Dritte
- Auch wenn Sie nur den Wert wissen wollen und gar nicht verkaufen
Auch hier bin ich Käufer
Köln-Porz
Der gesamte Bezirk Porz mit sechzehn Stadtteilen — von Poll und Westhoven bis Libur und Langel.
Immobilie verkaufen Köln
Das vollständige Suchprofil, der Ablauf in drei Schritten und der Provisionsrechner auf der Startseite.