Immobilie verkaufen in Köln-Porz — an einen Käufer von hier.
Ich kaufe vermietete Eigentumswohnungen und Mehrfamilienhäuser im gesamten Bezirk Porz — ohne Makler, ohne Provision, ohne Inserat. Bewertet wird über die Jahresmiete. Mein eigener Lebensmittelpunkt liegt in Porz-Zündorf.
Ein Bezirk, den man kennen muss
Porz ist kein einheitlicher Markt. Zwischen dem Rheinufer in Zündorf, den Siedlungen der Nachkriegszeit und den Lagen rund um den Flughafen liegen Welten — und diese Unterschiede entscheiden über den Preis.
Genau daran scheitern überregionale Anbieter regelmäßig: Sie bewerten Porz als Ganzes und liegen damit in beide Richtungen daneben. Wer hier lebt, weiß, dass eine Straße Unterschied machen kann — ob die Bahn in Hörweite liegt, wie die Anbindung an die S-Bahn ist, wie sich ein Zug in den letzten Jahren entwickelt hat. Wie groß die Spanne im Bezirk tatsächlich ist, zeigen die Marktdaten weiter unten.
Ich kaufe rechtsrheinisch und halte meine Objekte langfristig. Für Sie heißt das: Sie verhandeln mit jemandem, der die Lage einordnen kann — und der kein Interesse daran hat, sie schlechtzureden. Wie ich generell arbeite, steht auf der Seite Immobilie verkaufen Köln.
Was vermietete Objekte in Porz wirklich wert sind
Bei einer vermieteten Immobilie entscheidet nicht der Quadratmeterpreis, sondern die Miete — und der Faktor, den ein Investor dafür zahlt.
| Lage | Nettokaltmiete | Spanne |
|---|---|---|
| Köln-Porz | 12,63 € / m² | 10,84 – 14,76 € |
| Köln gesamt | 14,20 € / m² | — |
Mieten: immoportal.com, Stand 2026. Kaufpreisfaktoren für Kölner Zinshäuser: 22 bis 28 bei einer Bruttomietrendite von 3,6 % bis 4,5 % (zinshaus.app, 2026) — Spitzenlagen erreichen den oberen Bereich, B-Lagen mit Sanierungsbedarf den unteren.
Die Miete ist der Maßstab, nicht der Quadratmeterpreis. Eine vermietete Wohnung kauft kein Selbstnutzer, sondern ein Anleger — und der rechnet in Jahresnettokaltmieten. In Porz liegt die Miete im Mittel bei 12,63 € je m² und damit rund elf Prozent unter dem Kölner Durchschnitt von 14,20 €.
Warum Portalpreise in die Irre führen. Die Quadratmeterpreise der Immobilienportale sind Angebotspreise aus Inseraten, keine beurkundeten Kaufpreise. Rechnet man sie gegen die Mieten, ergibt sich für Porz ein Faktor von 25,9 und für Köln gesamt sogar 30,1 — gehandelt wird aber zwischen 22 und 28 Jahresmieten. Die Portalpreise liegen also systematisch über dem, was tatsächlich gezahlt wird. Wer sein vermietetes Objekt danach bewertet, wartet lange auf einen Käufer.
Was Ihr Objekt auf dieser Basis wert ist, rechnen Sie sich im Faktor-Rechner weiter unten selbst aus — mit Ihrer echten Miete statt mit einem Portaldurchschnitt. Warum der Faktor überhaupt dort liegt, wo er liegt, erklärt der Abschnitt über die Zinsmechanik.
Was ist Ihr vermietetes Objekt in Porz wert?
Bei einer vermieteten Immobilie zählt nicht der Quadratmeterpreis, sondern die Miete. Stellen Sie Ihre tatsächliche Nettokaltmiete ein — und den Faktor, den Sie für realistisch halten.
Voreingestellt für NRW: Grunderwerbsteuer 6,5 % plus Notar und Grundbuch rund 1,5 % — zusammen 8 %. Mit Maklercourtage wären es 11 bis 12 %. Bewirtschaftung meint nicht umlagefähige Kosten und Instandhaltungsrücklage, bezogen auf den Kaufpreis. Alle Werte sind änderbar.
Wie diese Rechnung zu lesen ist: Der Kaufpreis ergibt sich aus Ihren eigenen Angaben — Jahresnettokaltmiete mal Faktor. Welcher Faktor für Ihr Objekt angemessen ist, hängt von Zustand, Restnutzungsdauer, Mietverträgen und Lage ab. Der Vergleich darunter zeigt die Kosten beider Verkaufswege bei gleichem Kaufpreis; was ein Makler am Markt erzielt und was ich Ihnen biete, kann abweichen. Welcher Faktor bei Ihrem Objekt realistisch ist, sage ich Ihnen im persönlichen Gespräch.
Und was kommt davon bei Ihnen an?
Der Kaufpreis ist nicht das, was auf Ihrem Konto landet. Bei einer vermieteten Immobilie gehen Restschuld, eine mögliche Vorfälligkeitsentschädigung und — innerhalb der Zehnjahresfrist — die Spekulationssteuer ab. Der Rechner nutzt den Kaufpreis aus dem Faktor-Rechner oben.
Den genauen Betrag nennt Ihnen Ihre Bank auf Anfrage — schätzen Sie ihn nicht. Ob überhaupt etwas anfällt, klärt der Abschnitt direkt darunter.
Wann eine Vorfälligkeitsentschädigung anfällt — und wann nicht
· seit der Vollauszahlung zehn Jahre vergangen sind — dann greift das Sonderkündigungsrecht nach § 489 BGB mit sechs Monaten Frist
· der Käufer Ihr Darlehen übernimmt (Schuldübernahme)
· Sie das Darlehen per Pfandtausch auf ein anderes Objekt umschreiben
Wie hoch sie ausfällt, hängt fast ausschließlich von der Zinsentwicklung seit Vertragsabschluss ab.
Heute ist die Lage umgekehrt. Nach dem Zinssprung von 2022 liegt der Vertragszins vieler Eigentümer unter dem, was die Bank aktuell erzielt — wer 2020 oder 2021 zu rund 1 % abgeschlossen hat, verursacht der Bank bei vorzeitiger Rückzahlung typischerweise keinen Zinsschaden. Die Sorge vor einer hohen Vorfälligkeit ist in vielen Fällen also unbegründet — sie stammt aus einer Marktphase, die vorbei ist.
Trotzdem: Lassen Sie sich den Betrag von Ihrer Bank schriftlich nennen und prüfen Sie ihn. Banken rechnen die Entschädigung nach Erhebungen der Verbraucherzentralen häufig zu hoch; in etwa drei von zehn geprüften Fällen ergibt sich eine Differenz zu Ihren Gunsten. Die Verbraucherzentrale bietet diese Überprüfung gegen Gebühr an.
Anschaffungskosten inklusive der damaligen Kaufnebenkosten. Der Gebäudeanteil ist der Teil des Kaufpreises, der nicht auf den Grund und Boden entfällt — nur er wird abgeschrieben. 2 % jährlich gilt für Gebäude ab Baujahr 1925.
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Der Kern: Der steuerpflichtige Gewinn ist nicht „Verkaufspreis minus Kaufpreis“. Die AfA mindert die Anschaffungskosten — der Gewinn liegt um die gesamte kumulierte Abschreibung höher.
Grenzen dieser Rechnung: Überschlagsrechnung ohne Solidaritätszuschlag und Kirchensteuer, ohne Veräußerungskosten, ohne Sonderfälle wie die Drei-Objekt-Grenze, gewerblichen Grundstückshandel, nachträgliche Herstellungskosten oder Sonderabschreibungen. Sie ersetzt keine Steuerberatung — für die verbindliche Zahl fragen Sie Ihren Steuerberater. Die Zehnjahresfrist bemisst sich nach den Daten der notariellen Kaufverträge.
Warum Zinsen den Kaufpreis bestimmen — und nicht der Verkäufer
Wenn Ihnen ein Faktor genannt wird, der unter Ihren Erwartungen liegt, steckt dahinter meist keine Verhandlungstaktik, sondern eine Rechnung. Wer eine vermietete Immobilie kauft, finanziert sie in aller Regel — und die Miete muss den Kapitaldienst tragen.
| Zeitraum | Finanzierungszins | Selbsttragend vollfinanziert |
Selbsttragend bei 50 % Eigenkapital |
|---|---|---|---|
| 2020 / 2021 | unter 1,0 % Tief bei ca. 0,60 % |
23,6-fach | 36,5-fach |
| Feb. bis Okt. 2022 | 1,0 % → ca. 4,0 % stärkster Anstieg der Chart-Historie |
23,6 → 13,4-fach | 36,5 → 22,3-fach |
| September 2026 | 3,8 % – 4,3 % leicht steigend |
rund 13-fach | rund 22-fach |
Gerechnet mit 2 % Tilgung, 1 % Bewirtschaftung und 8 % Kaufnebenkosten (Grunderwerbsteuer NRW 6,5 % plus Notar und Grundbuch ca. 1,5 %, ohne Makler). Zinsen: baufi24.de, Dr. Klein und vergleich.de, Stand September 2026; historische Werte: hypochart.de; Preisrückgang seit 2022: Statistisches Bundesamt. „Selbsttragend“ meint die rechnerische Nulllinie, an der die Jahresmiete Kapitaldienst und Bewirtschaftung genau deckt — keine Preisempfehlung und keine Anlageberatung.
Was das für Sie heißt. Der Faktor ist nicht gefallen, weil Käufer gieriger geworden sind, sondern weil aus 3 % Kapitaldienst 6 % wurden. Wer seinen Preis noch an 2021 misst, vergleicht mit einem Zinsniveau, das es nicht mehr gibt.
Warum trotzdem 22 bis 28 gehandelt wird. Diese Marktspanne setzt viel Eigenkapital voraus — bei rund der Hälfte Eigenmitteln geht die Rechnung heute wieder auf. Wer dagegen weitgehend finanzieren muss, kommt auf deutlich niedrigere Faktoren. Genau deshalb sind die cashflow-orientierten Käufer aus dem Markt verschwunden, und genau deshalb dauern Verkäufe länger als früher.
Und der ehrliche Gegeneinwand: Umgekehrt gilt dasselbe — sinken die Zinsen wieder deutlich, steigen die tragfähigen Faktoren und damit die Preise. Nur passiert das gerade nicht: Die Zinsen stehen seit Monaten bei rund 4 % und zuletzt eher unter Aufwärtsdruck. Wer auf den nächsten Zinsschnitt wartet, wartet auf ein Ereignis mit offenem Datum — und zahlt in der Zwischenzeit weiter Instandhaltung, Verwaltung und gegebenenfalls eigene Zinsen. Ob sich das Warten lohnt, ist Ihre Entscheidung; ich sage Ihnen nur, worauf meine Zahl beruht.
Diese Stadtteile kaufe ich in Porz
Der Bezirk Porz umfasst sechzehn Stadtteile. In allen bin ich ansprechbar — in einigen besonders aktiv.
Ihr Stadtteil ist nicht dabei oder liegt knapp außerhalb? Fragen Sie trotzdem an — die Bezirksgrenze ist für mich kein Ausschlusskriterium.
Objekte, die ich in Porz suche
Vermietete Objekte — mein Schwerpunkt
Laufende Mietverhältnisse sind für mich kein Makel, sondern genau das, was ich suche. Ihre Mieter bleiben, wo sie sind — keine Eigenbedarfskündigung, keine Besichtigungstermine in bewohnten Wohnungen.
Mehrfamilienhaus
200 bis 400 m² Wohnfläche, 2 bis 8 Einheiten. Voll vermietet oder teilvermietet ist mir am liebsten — bewertet wird über die Jahresmiete, nicht über den Quadratmeterpreis.
Eigentumswohnung
Bis ca. 70 m², vermietet oder selbstgenutzt. Der Zustand spielt keine Rolle — ich kaufe auch unsaniert und übernehme die Modernisierung selbst.
Passt Ihr Objekt nicht genau ins Raster? Melden Sie sich trotzdem — das vollständige Suchprofil finden Sie auf der Startseite.
Wenn der Verkauf mehr ist als eine Preisfrage
Die wenigsten Immobilien werden verkauft, weil gerade ein guter Moment ist. Meistens steht eine Lebenssituation dahinter.
Erbengemeinschaft
Mehrere Erben, keine Einigung, laufende Kosten. Ein verbindliches Angebot gibt allen Beteiligten eine klare Zahl zur Entscheidung.
Scheidung & Trennung
Zwei Eigentümer, eine Entscheidung, oft unter Zeitdruck. Ein verbindliches Angebot beendet die Diskussion über den Wert — ohne monatelange Besichtigungen im gemeinsamen Haus.
Sanierungsstau
Altes Bad, alte Heizung, offene Modernisierungspflichten. Ich kaufe im Ist-Zustand, Sie müssen nichts anfassen.
Drei weitere Situationen — Pflegeheim, finanzieller Druck, vermietete Objekte im Detail — beschreibe ich hier.
Fragen zum Verkauf in Porz
Ich bin im gesamten Bezirk Porz ansprechbar — von Poll und Westhoven bis Libur und Langel. Ob ein Objekt für mich passt, entscheidet nicht der Stadtteil, sondern Zuschnitt, Größe und Preisvorstellung.
Im Gegenteil. Ich bin Bestandshalter, kein Flipper — ein laufendes Mietverhältnis ist für mich der Normalfall. Ihre Mieter müssen nicht ausziehen, es gibt keine Eigenbedarfskündigung.
Fluglärm ist in Teilen von Wahn, Wahnheide und Grengel ein realer Preisfaktor, den ich offen einkalkuliere — er ist aber kein Ausschlussgrund. Ich bewerte die Lage so, wie sie ist, statt den Verkauf daran scheitern zu lassen.
Nach der Besichtigung erhalten Sie ein verbindliches Angebot. Da ich ohne Finanzierungsvorbehalt kaufe, hängt der Zeitplan danach im Wesentlichen am Notartermin — den Notar wählen Sie.
Sprechen wir — unverbindlich & diskret
Erzählen Sie mir kurz, worum es geht. Ich melde mich innerhalb von 24 Stunden — und wenn Ihr Objekt nicht passt, sage ich Ihnen das ehrlich.
- Antwort innerhalb von 24 Stunden, persönlich von mir
- Kostenlos und unverbindlich — kein Verkaufsdruck
- Keine Weitergabe Ihrer Daten an Dritte
- Auch wenn Sie nur den Wert wissen wollen und gar nicht verkaufen
Auch hier bin ich Käufer
Köln-Zündorf
Mein eigener Stadtteil, direkt am Rhein. Eigene Seite mit den Besonderheiten zwischen Groov, Alt-Zündorf und Langel.
Immobilie verkaufen Köln
Das vollständige Suchprofil, der Ablauf in drei Schritten und der Provisionsrechner auf der Startseite.