Mietspiegel Köln — rechnen statt Tabelle suchen.
Der Kölner Mietspiegel steht in einer Tabelle mit rund zweihundert Feldern, und die Wohnlage muss man sich selbst zusammenreimen. Der Rechner nimmt Ihnen beides ab: Baujahr, Fläche, Lage und Ausstattung eingeben, und Sie sehen die Spanne für Ihre Wohnung.
Kurz gefasst: Der Kölner Mietspiegel in der Ausgabe April 2025 weist Nettokaltmieten von 4,20 € bis 17,90 € je Quadratmeter aus. Er ist ein einfacher Mietspiegel nach § 558c BGB und wird bei der Rheinischen Immobilienbörse e.V. zusammengestellt, unter Mitarbeit der Stadt Köln, des Mietervereins und der Haus- und Grundbesitzerverbände. Die Werte sind gestaffelt nach sechs Baualtersgruppen von „bis 1960“ bis „ab 2018“, fünf Wohnflächenklassen von 30 bis 140 m², drei Wohnlagen und drei Ausstattungsstufen. Jede Kombination ergibt eine Spanne, keinen Einzelwert. Stadtteile kennt der Mietspiegel nicht — die Lage wird über die Wohnlage abgebildet, die man selbst einordnen muss.
Was Ihre Wohnung nach dem Mietspiegel kostet
Vier Angaben genügen. Der Rechner sucht die passende Zelle des Kölner Mietspiegels (April 2025) und rechnet die Spanne auf Ihre Wohnfläche um.
Wohnfläche nach Wohnflächenverordnung. Balkon und Terrasse zählen in der Regel nur zu einem Viertel — rechnen Sie sie nicht voll mit.
Ohne Betriebskosten. Sind Betriebskosten in Ihrer Miete enthalten, ziehen Sie sie vorher ab — der Mietspiegel weist reine Nettokaltmieten aus. Der Faktor entspricht dem, was Anleger in Köln je Jahresmiete zahlen: 23,2 in Mülheim, 24,0 in Kalk, 25,9 in Porz.
Rechengrundlage: Kölner Mietspiegel für frei finanzierte Wohnungen, April 2025, zusammengestellt bei der Rheinischen Immobilienbörse e.V. Der Mietspiegel versteht sich laut eigener Angabe als Richtlinie zur Ermittlung ortsüblicher Vergleichsmieten (§ 558c BGB) und als Orientierungsmöglichkeit. Dieser Rechner gibt diese Orientierung wieder und ist keine Rechtsberatung. Kleinappartements und Einfamilienhäuser sind im Mietspiegel nicht erfasst.
Was der Mietspiegel ist — und was er nicht ist
Köln hat einen einfachen Mietspiegel nach § 558c BGB. Er wird nicht von der Stadt herausgegeben, sondern bei der Rheinischen Immobilienbörse e.V. zusammengestellt — unter Mitarbeit der Stadt Köln, des Mietervereins, der Haus- und Grundbesitzerverbände und weiterer Beteiligter.
Der Unterschied zu einem qualifizierten Mietspiegel nach § 558d ist praktisch relevant: Ein qualifizierter genießt vor Gericht eine Vermutungswirkung, ein einfacher nicht. Als Orientierung wird er trotzdem von Mietern, Vermietern und Gerichten herangezogen — er beschreibt, was in Köln tatsächlich gezahlt wird.
Er sortiert Wohnungen nach vier Merkmalen: Baujahr in sechs Gruppen von „bis 1960“ bis „ab 2018“, Wohnfläche in fünf Klassen von 30 bis 140 m², Wohnlage in einfach, mittel und sehr gut sowie Ausstattung in drei Stufen. Jede Kombination ergibt eine Spanne, keinen einzelnen Wert. Für manche Kombinationen gibt es gar keine Zahl, weil zu wenige Daten vorlagen — der Rechner sagt Ihnen das dann auch.
Der häufigste Irrtum: Portalzahlen sind keine Mietspiegelwerte. Wer „Mietspiegel Köln“ sucht, landet meist bei Immobilienportalen, die aktuelle Inserate auswerten. Das sind Angebotsmieten für neu vermietete Wohnungen. Der Mietspiegel erhebt dagegen Bestandsmieten aus laufenden Mietverhältnissen. Angebotsmieten liegen systematisch darüber.
Wie weit, lässt sich nachrechnen: Mehrere Portale nennen für Köln Spitzenwerte von 19 € und mehr je Quadratmeter. Der höchste Wert im gesamten Kölner Mietspiegel liegt bei 17,90 € — und der gilt nur für kleine Neubauwohnungen ab Baujahr 2018 in sehr guter Wohnlage. Wer seine Mieterhöhung oder seine Preisvorstellung auf Portalzahlen stützt, rechnet mit dem falschen Maßstab.
Dasselbe Muster kennen wir von den Kaufpreisen: Auch dort sind Portalwerte Angebotswerte und liegen über dem, was beurkundet wird. Nachgerechnet haben wir das für Kalk, Mülheim und Porz.
Warum Ihr Bezirk im Mietspiegel nicht vorkommt
Wer nach dem Mietspiegel für einen bestimmten Stadtteil sucht, findet nur Portalauswertungen. Das hat einen Grund: Der Mietspiegel kennt keine Bezirke. Er bildet die Lage ausschließlich über einfache, mittlere und sehr gute Wohnlage ab.
| Bezirk | Angebotsmiete lt. Portal | Spanne lt. Portal |
|---|---|---|
| Köln-Mülheim | 14,51 € / m² | 11,37 – 19,20 € |
| Köln-Kalk | 13,86 € / m² | 10,86 – 18,34 € |
| Köln-Zündorf | 12,92 € / m² | 10,95 – 15,73 € |
| Köln-Porz | 12,63 € / m² | 10,84 – 14,76 € |
| Köln gesamt | 14,20 € / m² | — |
Angebotsmieten: immoportal.com, Stand 01.09.2026. Mietspiegelwerte: Kölner Mietspiegel April 2025.
Dieselbe Wohnung im Mietspiegel. Nehmen wir eine sehr verbreitete Kölner Wohnung: 70 m², Baujahr zwischen 1961 und 1975, mit Heizung, Bad und WC. Der Mietspiegel führt dafür 7,30 bis 9,40 € in einfacher, 7,00 bis 9,80 € in mittlerer und 7,40 bis 10,30 € in sehr guter Wohnlage. Gegen die 13 bis 14 €, die dieselben Bezirke bei den Portalen erreichen, ist das ein Abstand, den man erklären muss.
Beide Zahlen stimmen — sie beantworten verschiedene Fragen. Die Portale werten Inserate aus. Das ist die Miete, die heute bei einer Neuvermietung aufgerufen wird. Der Mietspiegel erhebt Bestandsmieten aus laufenden Mietverhältnissen, darunter viele, die seit Jahren unverändert sind. Er beschreibt die ortsübliche Vergleichsmiete, also den rechtlichen Maßstab. Wer beide Zahlen für denselben Wert hält, zieht falsche Schlüsse — in beide Richtungen.
Praktisch wird der Unterschied bei der Mietpreisbremse. In Köln darf die Miete bei Wiedervermietung höchstens zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Maßstab ist dabei der Mietspiegel, nicht das Portal. Wer sich am Inseratsdurchschnitt seines Bezirks orientiert, kann deutlich darüber landen. Ausnahmen bestehen unter anderem für Neubauten und umfassend modernisierte Wohnungen sowie bei höheren Vormieten; im Zweifel gehört das geprüft.
Und für den Verkauf? Ein Käufer Ihrer vermieteten Wohnung interessiert sich für beides. Die Bestandsmiete bestimmt, was das Objekt heute abwirft. Der Abstand zum Mietspiegel bestimmt, was es abwerfen könnte. Genau diese beiden Zahlen liefert Ihnen der Rechner weiter oben. Die Marktdaten der einzelnen Bezirke stehen auf den Seiten zu Mülheim, Kalk und Porz.
Die Wohnlage — der Teil, an dem es scheitert
Zwischen einfacher und sehr guter Wohnlage liegen je nach Gruppe zwei bis vier Euro Unterschied pro Quadratmeter. Ein Straßenverzeichnis gibt es nicht. Der Mietspiegel beschreibt die Lagen nur in Worten, und danach muss man sich selbst einordnen.
Einfache Wohnlage
Das Wohnen wird durch Geräusch- oder Geruchsbelästigung oder andere Kriterien kontinuierlich erheblich beeinträchtigt, der Wohnwert ist dadurch gemindert.
Mittlere Wohnlage
Normale Lage ohne besondere Vor- und Nachteile, meist dichte Bebauung ohne dauerhafte Belastung durch Lärm oder Gerüche. Hier liegt die Mehrzahl aller Kölner Wohnungen.
Gute Wohnlage
Lockere Bebauung, Bäume oder Garten, kein Durchgangsverkehr, gute Einkaufsmöglichkeiten und Anbindung. Ein Zwischenwert: die Miete ist zwischen mittlerer und sehr guter Lage einzuordnen.
Sehr gute Wohnlage
Aufgelockerte, in der Regel zweigeschossige Bebauung, in Villenlagen bis viergeschossig, in ruhiger und verkehrsgünstiger Grünlage.
Der Wohnlagen-Assistent im Rechner führt Sie durch genau diese vier Kriterien und schlägt Ihnen eine Einstufung vor. Im Zweifel rechnen Sie beide Varianten durch — die Differenz zeigt Ihnen, wie viel an dieser Frage hängt.
Vier Stellen, an denen falsch gerechnet wird
Betriebskosten
Der Mietspiegel weist reine Nettokaltmieten aus. Sind bei Ihnen Betriebskosten ganz oder teilweise in der Miete enthalten, müssen diese für den Vergleich erst abgezogen werden.
Balkon und Terrasse
Die Fläche wird nach Wohnflächenverordnung berechnet, Balkon und Terrasse zählen dabei in der Regel nur zu einem Viertel. Wer sie voll mitrechnet, landet in der falschen Größenklasse.
Unmodernisierte Altbauten
Bei Wohnungen der Gruppen 1 und 2, also Bau vor 1976, deren Altsubstanz weitgehend unverändert blieb, liegen die Mieten rund zehn Prozent unterhalb der Spannen. Der Rechner berücksichtigt das.
Was heißt „Heizung“
Gemeint ist die Versorgung aller Räume von zentraler Stelle. Einzelraum-, Elektro- oder Nachtspeicherheizung zählt zwar mit, aber am unteren Rand der Spanne. Einzelne Radiatoren gelten gar nicht als Heizung.
Was Sie mit dem Wert anfangen können
Die ortsübliche Vergleichsmiete ist der Bezugspunkt für zwei Situationen — und in beiden gibt es Grenzen nach oben.
Laufendes Mietverhältnis
Eine Mieterhöhung nach § 558 BGB darf die ortsübliche Vergleichsmiete nicht überschreiten. Zusätzlich begrenzt die Kappungsgrenze den Anstieg innerhalb von drei Jahren; Köln gilt nach der Mieterschutzverordnung NRW als Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt, dort ist sie abgesenkt.
Neuvermietung
Wo die Mietpreisbremse gilt, darf die Miete bei Wiedervermietung höchstens zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Ausnahmen bestehen unter anderem für Neubauten und umfassend modernisierte Wohnungen.
Diese Seite gibt die Orientierung wieder, die der Mietspiegel selbst bietet, und ersetzt keine Rechtsberatung. Für eine verbindliche Einschätzung im Streitfall wenden Sie sich an einen Fachanwalt für Mietrecht, den Mieterverein oder Haus & Grund.
Warum die Miete den Kaufpreis bestimmt
Wenn Sie eine vermietete Wohnung besitzen, ist der Mietspiegel keine akademische Frage. Er entscheidet mit darüber, was Ihr Objekt wert ist.
Eine vermietete Wohnung kauft kein Selbstnutzer, sondern ein Anleger. Der rechnet nicht in Quadratmeterpreisen, sondern in Jahresnettokaltmieten: Kaufpreis geteilt durch Jahresmiete ergibt den Faktor. In Köln werden dafür 22 bis 28 gezahlt, rechtsrheinisch eher am unteren Rand.
Daraus folgt etwas, das viele Eigentümer unterschätzen. Eine Wohnung, die seit fünfzehn Jahren an dieselben Mieter vermietet ist, liegt oft deutlich unter dem Mietspiegel. Diese Lücke ist nicht realisierter Wert. Ein Käufer sieht sie und preist sie ein — Sie sollten sie also kennen, bevor Sie verhandeln. Genau das rechnet der Rechner oben aus: Differenz zur Mietspiegelmiete, aufs Jahr hochgerechnet, mal Faktor.
Umgekehrt gilt genauso: Eine Wohnung, die bereits am oberen Rand der Spanne vermietet ist, hat wenig Luft nach oben. Das drückt den Faktor, den ein Käufer ansetzt. Wer das weiß, verhandelt anders.
Was ich selbst für vermietete Objekte zahle und wie ich rechne, steht auf den Seiten zu vermieteten Immobilien und Mehrfamilienhäusern. Die Marktdaten je Bezirk finden Sie für Mülheim, Kalk und Porz.
Zahl im Kopf? Dann rechnen wir konkret.
Erzählen Sie mir kurz, worum es geht. Ich melde mich innerhalb von 24 Stunden — und wenn Ihr Objekt nicht passt, sage ich Ihnen das ehrlich.
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Fragen zum Kölner Mietspiegel
Nein. Köln hat einen einfachen Mietspiegel nach § 558c BGB, zusammengestellt bei der Rheinischen Immobilienbörse e.V. unter Mitarbeit der Stadt Köln, des Mietervereins und der Haus- und Grundbesitzerverbände. Ein qualifizierter Mietspiegel nach § 558d hätte vor Gericht eine Vermutungswirkung, die dem einfachen fehlt. Als Orientierung wird er trotzdem allgemein herangezogen.
Weil die Portale etwas anderes messen. Sie werten aktuelle Inserate aus, also Angebotsmieten für neu vermietete Wohnungen. Der Mietspiegel erhebt Bestandsmieten aus laufenden Mietverhältnissen. Angebotsmieten liegen systematisch höher. Mehrere Portale nennen für Köln Spitzenwerte über 19 Euro; der Mietspiegel endet bei 17,90 Euro, und das nur für Neubau ab 2018 in sehr guter Wohnlage.
Der Mietspiegel enthält kein Straßenverzeichnis, Sie müssen die Lage selbst einordnen. Genau dafür ist der Wohnlagen-Assistent im Rechner da: Er führt Sie durch die vier Kriterien, die der Mietspiegel selbst nennt, und schlägt daraus eine Einstufung vor.
Die Spanne bildet den Schwerpunkt des Marktes ab; innerhalb der Spanne entscheiden Zuschnitt, Zustand und Ausstattungsdetails. In innerstädtischen Lagen liegen die Mieten überwiegend im oberen Bereich, in Randlagen und bei Souterrainwohnungen eher darunter. Der Rechner zeigt Ihnen deshalb Unter-, Mittel- und Obergrenze und ordnet Ihre tatsächliche Miete darin ein.
Bei einer vermieteten Wohnung sehr viel. Ein Anleger zahlt ein Vielfaches der Jahresnettokaltmiete. Liegt Ihre Bestandsmiete deutlich unter dem Mietspiegel, steckt darin nicht realisierter Wert, den ein Käufer einpreist. Der Rechner zeigt diese Lücke und rechnet sie über den Kaufpreisfaktor in Euro um.
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