Immobilie verkaufen in Köln-Mülheim — direkt an mich, ohne Makler.
Ich kaufe vermietete Eigentumswohnungen und Mehrfamilienhäuser im Bezirk Mülheim. Keine Provision, kein Inserat, keine Besichtigungen mit Fremden in Ihrer Wohnung. Was ich zahle, rechne ich aus Ihrer Jahresmiete. Mülheim ist der Bezirk, in dem diese Rechnung in Köln am besten ausfällt.
Wo Mülheim liegt — und was drumherum passiert
Mülheim ist der neunte und nördlichste der rechtsrheinischen Bezirke. Gegenüber von Riehl und Nippes, nördlich von Kalk, im Norden schon an Leverkusen. Neun Stadtteile, knapp 149.000 Einwohner, 52 Quadratkilometer.
- Bezirk Mülheim — diese Seite Mülheim, Buchforst, Buchheim, Höhenhaus, Holweide, Dellbrück, Dünnwald, Stammheim und Flittard. In allen neun bin ich ansprechbar.
- Ebenfalls Ankaufsgebiet Alle übrigen Kölner Bezirke. Eigene Seiten gibt es für Kalk direkt südlich, Porz im Süden und meinen eigenen Stadtteil Zündorf. Auf der Karte anklickbar.
- Rhein Zur Orientierung. Mülheim liegt mit dem gesamten Bezirk rechts davon.
Zusammen mit Kalk und Porz ist damit das gesamte rechtsrheinische Köln abgedeckt. Das ist kein Zufall: Dort liegen die Mieten fast auf städtischem Niveau, die Kaufpreise aber deutlich darunter. Die Zahlen für Mülheim stehen in den Marktdaten.
Der größte rechtsrheinische Bezirk — und der ungleichste
Knapp 149.000 Menschen leben hier, mehr als in jedem anderen Bezirk rechts des Rheins. Zwischen dem Wiener Platz und dem Dünnwalder Wald liegen allerdings zwei verschiedene Wohnungsmärkte.
Am dichtesten wohnt es sich rund um den alten Ortskern. Mülheim selbst, Buchforst und Buchheim sind städtisch gebaut, gut an Stadtbahn und S-Bahn angebunden und in Teilen stark im Umbau: Auf dem Gelände des früheren Carlswerks an der Schanzenstraße sitzen heute Medien- und Kreativbetriebe, das E-Werk gleich daneben. Buchforst besteht zu einem guten Stück aus dem Siedlungsbau der zwanziger Jahre, Zeilen mit zwei bis acht Wohnungen, oft im Original-Grundriss. Für mich ist das der interessanteste Bestand im Bezirk.
Höhenhaus und Holweide schließen daran an, geprägt von Nachkriegs- und Siedlungsbau. Auch dort finde ich regelmäßig Objekte, die in mein Raster passen: vermietet, kompakt geschnitten, seit längerem nicht modernisiert.
Nach Norden und Osten wird es grün. Dellbrück und Dünnwald sind Einfamilienhauslagen mit dem Wildpark vor der Haustür, Stammheim liegt mit seinem Schlosspark am Rhein, und Flittard grenzt direkt an die Bayer-Werke, was man an den alten Werkssiedlungen bis heute sieht. Die Preise dort haben mit denen an der Frankfurter Straße wenig zu tun.
Ein Bezirksmittelwert taugt deshalb nicht als Bewertungsgrundlage. Ich kaufe rechtsrheinisch und halte meine Objekte langfristig. Südlich grenzt Kalk an, weiter südlich Porz, mein Schwerpunkt. Wie ich insgesamt arbeite, steht auf der Seite Immobilie verkaufen Köln.
Was vermietete Objekte in Mülheim wirklich wert sind
Bei einer vermieteten Wohnung hängt der Preis an der Miete. Mülheim ist der einzige rechtsrheinische Bezirk, in dem die Miete über dem Kölner Durchschnitt liegt.
| Lage | Nettokaltmiete | Spanne |
|---|---|---|
| Köln-Mülheim | 14,51 € / m² | 11,37 – 19,20 € |
| Köln-Kalk | 13,86 € / m² | 10,86 – 18,34 € |
| Köln gesamt | 14,20 € / m² | — |
Mieten und Kaufpreise: immoportal.com, Stand 01.09.2026. Kaufpreisfaktoren für Kölner Zinshäuser: 22 bis 28 bei einer Bruttomietrendite von 3,6 % bis 4,5 % (zinshaus.app, 2026) — Spitzenlagen erreichen den oberen Bereich, B-Lagen mit Sanierungsbedarf den unteren.
Mülheim kommt auf 14,51 € je Quadratmeter und liegt damit gut zwei Prozent über dem Kölner Schnitt von 14,20 €. Kein anderer rechtsrheinischer Bezirk schafft das. Beim Kaufpreis dreht sich das Bild: 4.032 € je Quadratmeter für eine Eigentumswohnung, gegenüber rund 5.100 € im Kölner Mittel, also gut ein Fünftel weniger.
Aus beidem zusammen ergibt sich ein Faktor von 23,2 — der niedrigste in Köln, den ich kenne. Zum Vergleich: Kalk liegt bei 24,0, Porz bei 25,9, Köln insgesamt bei 30,1. Als Bruttomietrendite gerechnet sind das 4,3 % in Mülheim gegen 3,3 % stadtweit. Deshalb kaufen Anleger hier, und deshalb kaufe ich hier.
Für Sie als Verkäufer hat das zwei Seiten. Die gute: Ihre Miete ist hoch, und weil der Preis aus der Miete folgt, trägt ein gut vermietetes Objekt in Mülheim mehr als dasselbe Objekt in Porz. Die unbequeme: Ein niedriger Faktor bedeutet, dass auf jeden Euro Jahresmiete weniger Kaufpreis entfällt als in der Innenstadt. Wer die Quadratmeterpreise aus einem Portal auf sein vermietetes Haus anwendet, landet zu hoch. Ich sage Ihnen lieber vorher, worauf meine Zahl beruht.
Und wie in Kalk gilt: der Bezirksschnitt hilft wenig. Von 11,37 € bis 19,20 € sind es 69 Prozent Unterschied, in Porz liegen zwischen unten und oben nur 36 Prozent. Eine Zeilenwohnung in Buchforst und ein Haus in Dünnwald stehen in derselben Statistik und haben sonst nichts gemeinsam. Rechnen Sie deshalb mit Ihrer eigenen Miete: der Faktor-Rechner steht direkt darunter. Warum der Faktor bei 22 bis 28 liegt und nicht höher, erklärt der Abschnitt zur Zinsmechanik.
Was ist Ihr vermietetes Objekt in Mülheim wert?
Bei einer vermieteten Immobilie zählt nicht der Quadratmeterpreis, sondern die Miete. Stellen Sie Ihre tatsächliche Nettokaltmiete ein — und den Faktor, den Sie für realistisch halten. Für Mülheim halte ich 22 bis 24 für realistisch, deshalb startet der Rechner bei 22.
Voreingestellt für NRW: Grunderwerbsteuer 6,5 % plus Notar und Grundbuch rund 1,5 % — zusammen 8 %. Mit Maklercourtage wären es 11 bis 12 %. Bewirtschaftung meint nicht umlagefähige Kosten und Instandhaltungsrücklage, bezogen auf den Kaufpreis. Alle Werte sind änderbar.
Wie diese Rechnung zu lesen ist: Der Kaufpreis ergibt sich aus Ihren eigenen Angaben — Jahresnettokaltmiete mal Faktor. Welcher Faktor für Ihr Objekt angemessen ist, hängt von Zustand, Restnutzungsdauer, Mietverträgen und Lage ab. Der Vergleich darunter zeigt die Kosten beider Verkaufswege bei gleichem Kaufpreis; was ein Makler am Markt erzielt und was ich Ihnen biete, kann abweichen. Welcher Faktor bei Ihrem Objekt realistisch ist, sage ich Ihnen im persönlichen Gespräch.
Und was kommt davon bei Ihnen an?
Der Kaufpreis ist nicht das, was auf Ihrem Konto landet. Bei einer vermieteten Immobilie gehen Restschuld, eine mögliche Vorfälligkeitsentschädigung und — innerhalb der Zehnjahresfrist — die Spekulationssteuer ab. Der Rechner nutzt den Kaufpreis aus dem Faktor-Rechner oben.
Den genauen Betrag nennt Ihnen Ihre Bank auf Anfrage — schätzen Sie ihn nicht. Ob überhaupt etwas anfällt, klärt der Abschnitt direkt darunter.
Wann eine Vorfälligkeitsentschädigung anfällt — und wann nicht
· seit der Vollauszahlung zehn Jahre vergangen sind — dann greift das Sonderkündigungsrecht nach § 489 BGB mit sechs Monaten Frist
· der Käufer Ihr Darlehen übernimmt (Schuldübernahme)
· Sie das Darlehen per Pfandtausch auf ein anderes Objekt umschreiben
Wie hoch sie ausfällt, hängt fast ausschließlich von der Zinsentwicklung seit Vertragsabschluss ab.
Heute ist die Lage umgekehrt. Nach dem Zinssprung von 2022 liegt der Vertragszins vieler Eigentümer unter dem, was die Bank aktuell erzielt — wer 2020 oder 2021 zu rund 1 % abgeschlossen hat, verursacht der Bank bei vorzeitiger Rückzahlung typischerweise keinen Zinsschaden. Die Sorge vor einer hohen Vorfälligkeit ist in vielen Fällen also unbegründet — sie stammt aus einer Marktphase, die vorbei ist.
Trotzdem: Lassen Sie sich den Betrag von Ihrer Bank schriftlich nennen und prüfen Sie ihn. Banken rechnen die Entschädigung nach Erhebungen der Verbraucherzentralen häufig zu hoch; in etwa drei von zehn geprüften Fällen ergibt sich eine Differenz zu Ihren Gunsten. Die Verbraucherzentrale bietet diese Überprüfung gegen Gebühr an.
Anschaffungskosten inklusive der damaligen Kaufnebenkosten. Der Gebäudeanteil ist der Teil des Kaufpreises, der nicht auf den Grund und Boden entfällt — nur er wird abgeschrieben. 2 % jährlich gilt für Gebäude ab Baujahr 1925.
– –
Der Kern: Der steuerpflichtige Gewinn ist nicht „Verkaufspreis minus Kaufpreis“. Die AfA mindert die Anschaffungskosten — der Gewinn liegt um die gesamte kumulierte Abschreibung höher.
Grenzen dieser Rechnung: Überschlagsrechnung ohne Solidaritätszuschlag und Kirchensteuer, ohne Veräußerungskosten, ohne Sonderfälle wie die Drei-Objekt-Grenze, gewerblichen Grundstückshandel, nachträgliche Herstellungskosten oder Sonderabschreibungen. Sie ersetzt keine Steuerberatung — für die verbindliche Zahl fragen Sie Ihren Steuerberater. Die Zehnjahresfrist bemisst sich nach den Daten der notariellen Kaufverträge.
Warum Zinsen den Kaufpreis bestimmen — und nicht der Verkäufer
Wenn Ihnen ein Faktor genannt wird, der unter Ihren Erwartungen liegt, steckt dahinter meist keine Verhandlungstaktik, sondern eine Rechnung. Wer eine vermietete Immobilie kauft, finanziert sie in aller Regel — und die Miete muss den Kapitaldienst tragen.
| Zeitraum | Finanzierungszins | Selbsttragend vollfinanziert |
Selbsttragend bei 50 % Eigenkapital |
|---|---|---|---|
| 2020 / 2021 | unter 1,0 % Tief bei ca. 0,60 % |
23,6-fach | 36,5-fach |
| Feb. bis Okt. 2022 | 1,0 % → ca. 4,0 % stärkster Anstieg der Chart-Historie |
23,6 → 13,4-fach | 36,5 → 22,3-fach |
| September 2026 | 3,8 % – 4,3 % leicht steigend |
rund 13-fach | rund 22-fach |
Gerechnet mit 2 % Tilgung, 1 % Bewirtschaftung und 8 % Kaufnebenkosten (Grunderwerbsteuer NRW 6,5 % plus Notar und Grundbuch ca. 1,5 %, ohne Makler). Zinsen: baufi24.de, Dr. Klein und vergleich.de, Stand September 2026; historische Werte: hypochart.de; Preisrückgang seit 2022: Statistisches Bundesamt. „Selbsttragend“ meint die rechnerische Nulllinie, an der die Jahresmiete Kapitaldienst und Bewirtschaftung genau deckt — keine Preisempfehlung und keine Anlageberatung.
Was das für Sie heißt. Der Faktor ist nicht gefallen, weil Käufer gieriger geworden sind, sondern weil aus 3 % Kapitaldienst 6 % wurden. Wer seinen Preis noch an 2021 misst, vergleicht mit einem Zinsniveau, das es nicht mehr gibt.
Warum trotzdem 22 bis 28 gehandelt wird. Diese Marktspanne setzt viel Eigenkapital voraus — bei rund der Hälfte Eigenmitteln geht die Rechnung heute wieder auf. Wer dagegen weitgehend finanzieren muss, kommt auf deutlich niedrigere Faktoren. Genau deshalb sind die cashflow-orientierten Käufer aus dem Markt verschwunden, und genau deshalb dauern Verkäufe länger als früher.
Und der ehrliche Gegeneinwand: Umgekehrt gilt dasselbe — sinken die Zinsen wieder deutlich, steigen die tragfähigen Faktoren und damit die Preise. Nur passiert das gerade nicht: Die Zinsen stehen seit Monaten bei rund 4 % und zuletzt eher unter Aufwärtsdruck. Wer auf den nächsten Zinsschnitt wartet, wartet auf ein Ereignis mit offenem Datum — und zahlt in der Zwischenzeit weiter Instandhaltung, Verwaltung und gegebenenfalls eigene Zinsen. Ob sich das Warten lohnt, ist Ihre Entscheidung; ich sage Ihnen nur, worauf meine Zahl beruht.
Diese Stadtteile kaufe ich in Mülheim
Neun Stadtteile, knapp 149.000 Einwohner. Ansprechbar bin ich in allen; am meisten interessieren mich die Siedlungslagen im Süden des Bezirks.
Liegt Ihr Objekt knapp außerhalb, etwa in Deutz, Kalk oder schon auf Leverkusener Seite? Fragen Sie trotzdem. An Bezirks- und Stadtgrenzen halte ich mich beim Ankauf nicht. Südlich schließt Kalk an, dahinter Porz.
Objekte, die ich in Mülheim suche
Vermietete Objekte — mein Schwerpunkt
Laufende Mietverhältnisse sind für mich kein Makel, sondern genau das, was ich suche. Ihre Mieter bleiben, wo sie sind — keine Eigenbedarfskündigung, keine Besichtigungstermine in bewohnten Wohnungen.
Mehrfamilienhaus
200 bis 400 m² Wohnfläche, 2 bis 8 Einheiten. Genau der Zuschnitt der Siedlungszeilen in Buchforst, Buchheim und Höhenhaus. Am liebsten voll vermietet, teilvermietet geht auch. Bewertet wird über die Jahresmiete.
Eigentumswohnung
Bis ca. 70 m², vermietet oder selbstgenutzt. Der Zustand spielt keine Rolle — ich kaufe auch unsaniert und übernehme die Modernisierung selbst.
Passt Ihr Objekt nicht genau ins Raster? Melden Sie sich trotzdem — das vollständige Suchprofil finden Sie auf der Startseite.
Wenn der Verkauf mehr ist als eine Preisfrage
Die wenigsten Immobilien werden verkauft, weil der Moment günstig ist. Meistens steht eine Lebenssituation dahinter. In Mülheim kommt oft dazu, dass ein geerbtes Siedlungshaus eine Sanierung braucht, die niemand aus der Erbengemeinschaft bezahlen will.
Erbengemeinschaft
Mehrere Erben, keine Einigung, laufende Kosten. Ein verbindliches Angebot gibt allen Beteiligten eine klare Zahl zur Entscheidung.
Scheidung & Trennung
Zwei Eigentümer, eine Entscheidung, oft unter Zeitdruck. Ein verbindliches Angebot beendet die Diskussion über den Wert — ohne monatelange Besichtigungen im gemeinsamen Haus.
Sanierungsstau
Altes Bad, alte Heizung, offene Modernisierungspflichten. Ich kaufe im Ist-Zustand, Sie müssen nichts anfassen.
Drei weitere Situationen — Pflegeheim, finanzieller Druck, vermietete Objekte im Detail — beschreibe ich hier.
Fragen zum Verkauf in Kalk
In allen neun: Mülheim, Buchforst, Buchheim, Höhenhaus, Holweide, Dellbrück, Dünnwald, Stammheim und Flittard. Ob ein Objekt für mich passt, hängt an Zuschnitt, Größe und Miete, nicht am Stadtteil.
Im Gegenteil, das ist mein Normalfall. Ich bin Bestandshalter und kein Flipper. Ihre Mieter bleiben wohnen, eine Eigenbedarfskündigung kommt von mir nicht.
Die sind mir besonders willkommen. Buchforst und Teile von Mülheim bestehen zu einem guten Stück aus Siedlungsbau dieser Zeit, oft zwei bis acht Wohnungen pro Haus. Denkmalschutz und alte Bausubstanz schrecken mich nicht; ich kaufe im Ist-Zustand und modernisiere selbst.
Nach der Besichtigung bekommen Sie ein verbindliches Angebot. Ich kaufe ohne Finanzierungsvorbehalt, danach hängt der Zeitplan vor allem am Notartermin. Den Notar wählen Sie.
Sprechen wir — unverbindlich & diskret
Erzählen Sie mir kurz, worum es geht. Ich melde mich innerhalb von 24 Stunden — und wenn Ihr Objekt nicht passt, sage ich Ihnen das ehrlich.
- Antwort innerhalb von 24 Stunden, persönlich von mir
- Kostenlos und unverbindlich — kein Verkaufsdruck
- Keine Weitergabe Ihrer Daten an Dritte
- Auch wenn Sie nur den Wert wissen wollen und gar nicht verkaufen
Auch hier bin ich Käufer
Mietspiegel Köln
Was Ihre Wohnung nach dem Mietspiegel trägt — und was die Lücke zur Ist-Miete wert ist.
Köln-Porz
Mein Schwerpunkt im Süden. Sechzehn Stadtteile, niedrigere Mieten, engere Spanne.
Köln-Zündorf
Mein eigener Stadtteil, direkt am Rhein. Eigene Seite mit den Besonderheiten zwischen Groov, Alt-Zündorf und Langel.
Vermietete Immobilie verkaufen
Wohnung oder Haus mit Mieter: § 577 Vorkaufsrecht, Mietkaution, Unterlagen-Checkliste.
Mehrfamilienhaus verkaufen
Zwei bis acht Einheiten — Ertragswert, Teilvermietung, Instandhaltungsstau.
Immobilie verkaufen Köln
Das vollständige Suchprofil, der Ablauf in drei Schritten und der Provisionsrechner auf der Startseite.